INTERESES DE DEMORA EN PRESTAMOS HIPOTECARIOS

¿ Qué ocurre con los intereses de demora en Préstamo hipotecario?, parece ser una cláusula que pasa inadvertida al firmar la hipoteca pues nadie puede anticipar un hecho incierto y por naturaleza impredecible, pues todo consumidor al firmar su hipoteca supone que nunca dejará de pagarlo, pues si eso ocurre las consecuencias son de una gravedad extrema, por lo que es una cláusula, la de losintereses de demora que sin duda no se negocia , y aunque el préstamo no es un contrato en masa si es un contrato con  escaso margen de negociación.

¿Qué hacen los bancos? imponen condiciones leoninas hasta el punto que si ya es grave dejar de pagar cuotas de préstamo hipotecario, al demorar el pago de dichas cuotas se imponen intereses que son abusivos. si bien, tras la modificación de la  Ley 1/2013 de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, se introdujo  entre otras medidas, la moderación del tipo de interés aplicable a préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, modificando la redacción del artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria, el cual establecía

“(  ….)no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el              principal pendiente de pago

Pues bien, el pleno de la Sala Primera del Tribunal ha resuelto un recurso de casación  en el que se instaba la nulidad de la cláusula de intereses de demora  de un contrato de préstamo hipotecario concertado en el año 2004, que fija un interés de demora del 19%, considerando que estamos ante una cláusula predispuesta que no ha sido negociada individualmente y por tanto sujeta al control de contenido de abusividad.

Para realizar ese control el Tribunal Supremo tiene en cuenta la doctrina del TJUE, según la cual, el límite legal previsto en el art. 114.3 LH no puede servir de parámetro para determinar la ausencia del carácter abusivo de una cláusula. Considera que procede extender el criterio establecido en la sentencia 265/2015, de 22 de abril, para los intereses de demora en préstamos personales, a los intereses de demora de préstamos hipotecarios y, por tanto, fija el límite de abusividad en dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado.

Finalmente,  el pleno de la sala considera que la consecuencia de la declaración de abusividad de la referida cláusula es su eliminación total

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Hipoteca Multidivisa.

La  hipoteca multidivisa, es un  préstamo con garantía hipotecaria a interés variable en el que la moneda en la que se referencia la entrega de capital y las cuotas periódicas de amortización es en divisas entre varias posibles, habitualmente en Yenes o Francos Suizos, y cuyo índice de referencia sobre el que se aplica el diferencial para determinar el tipo de interés aplicable en cada periodo suele ser el LIBOR ( London Interbank Offerd Rate), es decir Tasa de Interés Interbancario del Mercado de Londres.

En la hipoteca multidivisa se  utiliza una divisa de un país en el que los tipos de interés son más bajos que los de los países con € además de que se disponga de la posibilidad de cambiar la divisa e incluso en €.

Los riesgos exceden a los del Préstamo Hipotecario a interés variable en €. En la hipoteca multidivisa, al  riesgo de variación del tipo de interés se añade el riesgo de fluctuación de la moneda, pero además este riesgo de fluctuación de moneda no incide exclusivamente en que el importe en que el € de la cuota de amortización periódica comprensiva de intereses y capital pueda variar al alza si la divisa elegida se aprecia frente al €.

En la hipoteca multidivisa  que utiliza  divisa como Yenes o Franco Suizo no solo es referencia para fijar importe den € de cada cuota de modo que si la divisa se deprecia el importe en € es menor y si se aprecia el importe en € es mayor.

El tipo de cambio de la divisa en hipoteca multidivisa se aplica además de para el importe de la cuota, para determinar el capital pendiente de amortizar de modo que la fluctuación de la divisa supone recalculo constante de capital, ello determina que que pese haber ido abonando cuotas amortización periódica comprensiva de intereses y capital puede ocurrir que si la divisa se aprecia frente al € el prestatario no solo tenga cuota con mayor importe en € sino que además adeude capital en € mayor que el entregado.

La directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo de 4 de febrero de 2014 en el considerando cuarto , reconoce por un lado la             - Irresponsabilidad en la concesión de hipoteca multidivisa . además del  Interés ventajoso ofrecido sin información de riesgos la misma directiva en el considerando trigésimo alude a que debido a los riesgos ligados a estos prestamos es necesario establecer medidas para garantizar que el consumidor conoce los riesgos.

Por último y aunque hipoteca multidivisa se trata de un préstamo con garantía hipotecaria, podemos decir que cuenta con las características de un Instrumento financiero por cuanto la cuota y el capital pendiente depende del valor que alcance el subyacente, la divisa, sujeto pues a la normativa MIFID  el Código Civil y Mercantil, y la Ley Nacional de Mercado de Valores.

El despacho ABOGADOS & PROCURADORES VALLES es especialista en derecho bancario y especialista en hipotecas multidivisas 

http://abogadosvalles.com/hipoteca-multidivisa

Venta de Unidad Productiva en Proceso Concursal.

Venta de la Unidad Productiva se prevé en la Ley Concursal  como sistema de enajenación preferente constituyendo un instrumento para el mantenimiento de los puestos de trabajo y los efectos positivos que implica la continuidad de la actividad económica, así como el ahorro de costes para el concurso, con los beneficios correlativos para el resto de acreedores, al evitar el incremento de créditos contra la masa que indudablemente se generan.

Podemos incluso llegar a la afirmación de  que la venta de la unidad productiva  es beneficiosa no sólo para las propias empresas, sino para la economía en general y, muy en especial, para el mantenimiento del empleo

La venta de la unidad productiva como conjunto de se puede realizar:

- En fase común, por vía del art. 43.2.

- Vía convenio, es decir, mediante la aprobación de los convenios de continuación en los cuales la finalidad es la continuidad del ejercicio de la actividad profesional o empresarial del concursado, bien sea por el propio concursado o por un tercero (convenio de asunción).

- Vía liquidación, es decir, cuando la transmisión de la empresa o de la unidad productiva se efectúa en la fase de liquidación del concurso.

Hipotecas y Fondos Buitres

La cuestión planteada ante el TJUE en relación con las titularizaciones de préstamos hipotecarios por los Bancos a los Fondos Buitres supone un cambio sustancial en los procedimientos de ejecución hipotecaria. 

Tal y como apoyó el Ministerio Fiscal, es obvio que un consumidor debe de tener derecho a conocer de manera fehaciente que su préstamo ha sido cedido y a qué precio;

El titular del juzgado nº 11 de Vigo ha presentado una cuestión prejudicial ante el Tribunal Europeo de Justicia relativa a un desahucio del Banco Popular de un hipotecado cuya hipoteca fue titulizada. Se pregunta si es acorde el derecho español al derecho comunitario sobre la cesión de un crédito hipotecario litigioso “sin que se exija una notificación fehaciente” ni se le comunique el precio.

Otra cuestión que se plantea es si es acorde al derecho comunitario limitar el derecho de tanteo y retracto durante la fase ejecutiva hasta que no se satisfaga totalmente el crédito al acreedor. 

Por último, el titular del juzgado nº 11 de Vigo pregunta a Luxemburgo si el derecho interno le vincula cuando contradice el derecho comunitario. Es clara la primacía del derecho comunitario sobre el nacional y además este debe adaptarse al derecho comunitario. 

  

Si lo desea puede contactar con el despacho Abogados & Procuradores Valles, especialista desde hace más de una década en procedimientos bancarios e hipotecarios y estudiaremos su caso en concreto  www.abogadosvalles.com

Si quiere leer más puede acudir al siguiente enlace http://abogadosvalles.com/hipotecas+y+fondos+buitres

CLAUSULA SUELO

El informe  elaborado por  TJUE en relación con la cláusula Suelo y la devolución de las cantidades por el banco o entidad financiera al sujeto hipotecado,  sostiene en su argumentación que «el cese en el uso de una determinada cláusula declarada nula por abusiva, como consecuencia de una acción

individual ejercitada por un consumidor no es compatible con una limitación de los efectos de dicha nulidad». Y agrega que «no es posible que los tribunales nacionales puedan moderar la devolución de las cantidades que ya ha pagado el consumidor en aplicación de una cláusula declarada nula desde el origen por defecto de información y/o transparencia».

Es decir, que la nulidad de cláusula Suelo debe trasladarse hasta el momento en el que fue firmada la cláusula Suelo y no al de la sentencia, con lo que debería devolverse todo el dinero cobrado por la aplicación de la cláusula Suelo.

La Comisión desmonta la argumentación de la sentencia delTribunal Supremo del 9 de mayo del 2013 en la que pidió una devolución parcial de cláusula Suelo en una sentencia que afectaba al BBVA, Abanca y Cajamar. Este tribunal condenó a las entidades a reintegrar lo cobrado  por  la aplicación  de la  cláusula  desde la publicación de la sentencia, en adelante, pero no todo lo anterior. El Gobierno español defiende también la retroactividad  de la cláusula Suelo solo hasta mayo de 2013. Y el Banco de España y el BCE apoyan al Ejecutivo

Si quiere consultas las Alegaciones de Bruselas puede hacerlo en el siguiente enlace http://abogadosvalles.com/la-clausula-suelo/

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BONOS CONVERTIBLES BANCO POPULAR: ¿QUE HACER?

En 2009 Banco Popular emitió 700 millones de euros en bonos convertibles con un vencimiento incial en 2013 en los que se valoraba la acción a 7,01 € con una prima del 10% sobre la cotización de sus títulos en aquel momento y con una rentabilidad de euribor a tres meses más el 4%  ante la situación de mercado en 2012 la entidad ofreció un canje voluntario a los bonistas en el ofrecía una rentabilidad mayor establecida en el 7% anual. Obviamente la situación de mercado en claro descenso y una oferta de mejor rentabilidad los bonistas accedieron a dicho canje siendo la opción aceptado por el 95,3% de los afectados. Si bien esto no supone acto propio pues es claro que nadie que fuera a tener pérdidas si le ofrecen una mejor rentabilidad lo aceptaría como hemos defendido desde el despacho en diversas sentencias obtenidas por ABOGADOS & PROCURADORES VALLES (www.abogadosvalles.com)

En el canje los bonistas pagarán 17,65€ por una acción que realmente cotizan a menos de 4€ lo cual lleva a unas pérdidas de alrededor de 80% que aún descontando las rentabilidades deja en situación pérdidas .

Nos encontramos con un producto de alto riesgo que fue comercializado sin hacer observancia de las exigencias mínimas de transparencia. Ni tampoco las exigencias de la normativa MIFID que va era vigente al momento de la comercialización de dichos bonos. 

Los bonos se comercializaron con el caracter de alta rentabilidad y como productos seguros y sin riesgos similares a un plazo fijo 

Los bonos pese a tratarse de instrumentos complejos híbidos fueron comercializados masivamente a clientes minoristas sin la obligada información y pese a no resultar instrumentos adecuados al perfil de estos clientes que han sufrido o van a sufrir grandes perdidas respecto a su inversión inicial. 
Es la entidad al hacer la emisión quien fija el precio de la acción, por la que se va a canjear cada obligación adquirida dicho precio se fija en 17,65€ si bien las acciones en el mercado cotizan a un precio inferior no alcanza a día de hoy 4 € por lo que el bonista tendrá una pérdida de cerca de 80%
Con todo ello el resultado económico final es siempre favorable al emisor y perjudicial para el cliente que sufre una pérdida patrimonial en relación al importe inicialmente invertido 

QUE PUEDE HACER EL BONISTA ANTE LAS PERDIDAS POR CONVERSIÓN.

Se abren diversos escenarios dado que el banco intentará evitar demandas en masa, que dañen su prestigio.
·         Desde el despacho ABOGADOS & PROCURADORES VALLES conocemos que el banco pretende ofrecer un depósito al 5% de interés por 5 años, esta solución es evidente que conviene a la entidad, pues aunque actualmente los tipos de interés con bajos es previsible que puedan subir, si bien el cliente queda vinculado por cinco años con la entidad, con dinero indisponible. Esta solución no deja de ser una solución para la entidad y no para el cliente

·         Recuperar su dinero  por medio de  demanda judicial solicitando la anulabilidad  o incluso la nulidad absoluta,  si bien dichas acciones  difieren tanto en el planteamiento como en los medios de prueba.
·         Reclamar indemnización por daños y perjuicios.
Nuestro despacho ya tiene varias sentencias que dan la razón al cliente por los bonos convertibles de Banco Popular

Bankia, condenada a devolver 37.000 euros por preferentes

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