INCREMENTO VALOR DE LOS TERRENOS PLUSVALIA

INCREMENTO VALOR DE LOS TERRENOS PLUSVALIA
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INCREMENTO VALOR DE LOS TERRENOS  PLUSVALIA en el vigente sistema legal de determinación de la base imponible contenido en el art. 107 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales (LHL), parte del supuesto de que en toda transmisión de los terrenos sujetos al Impuesto ha habido un incremento de valor de los terrenos plusvalia,  que se calcula mediante la aplicación de unos porcentajes anuales sobre el valor catastral fijado en el momento del devengo, esto es, de la transmisión.

Se partió para ello del axioma del continuado incremento de valor de los terrenos  plusvalia, cierto durante décadas, pero que ha quedado eliminado dramáticamente en los últimos años, como es notorio,  dando lugar a la actual y conocida situación económica y siendo retroalimentado por sus consecuencias.

Para el cálculo del Incremento valor de los terrenos plusvalia, el art. 107.1 LHL dispone que la base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos plusvalía  puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de veinte años.

Sin embargo, el impuesto grava según el art. 104.1 LHL, el incremento de valor  que experimenten los terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título o por la constitución o transmisión de cualquiera de los derechos reales que cita la norma.

Por tanto, el incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana constituye el primer elemento del hecho imponible, de manera que en la hipótesis de que no existiera tal incremento, no se generará el tributo y ello pese al contenido de las reglas objetivas de cálculo de la cuota del art. 107 LHL, pues al faltar un elemento esencial del hecho imponible, no puede surgir la obligación tributaria.

En conclusión, la ausencia objetiva de incremento del valor de los terrenos plusvalia  dará lugar a la no sujeción al impuesto, simplemente como consecuencia de la no realización del hecho imponible, pues la contradicción legal no puede ni debe resolverse a favor del "método de cálculo"(que fija el artículo 107 de la LHL)  y en detrimento de la realidad económica, pues ello supondría desconocer los principios de equidad, justicia y capacidad económica

Las consecuencias no pueden ser otras que las siguientes:

1.ª) Cuando se acredite y pruebe que en el caso concreto no ha existido, en términos económicos y reales incremento valor de los terrenos alguno, no tendrá lugar el presupuesto de hecho fijado por la ley para configurar el tributo (art. 104.1 LHL), y este no podrá exigirse, por más que la aplicación de las reglas del art. 107.2 siempre produzca la existencia de teóricos incrementos.

2.ª) De la misma forma, la base imponible está constituida por el incremento del valor de los terrenos plusvalia,  el cual ha de prevalecer sobre lo que resulte de la aplicación de las reglas del art. 107, que sólo entrarán en juego cuando el primero sea superior.

Pudiendo acudirse incluso a la tasación pericial contradictoria, en los casos en los que se pretenda la existencia de un incremento del valor de terreno plusvalia,  inferior al que resulte de la aplicación del cuadro de porcentajes del art. 107 ya que  la base imponible habrá de ser la cuantía de tal incremento probado, sin que sea admisible acudir a fórmulas híbridas o mixtas, que pretendan aplicar parte de las reglas del art. 107 al incremento probado

Por tanto, el sistema liquidatario legal (del artículo 107 de la LHL) no excluye que el sujeto pasivo pruebe que, en el caso concreto, lleva a resultados apartados de la realidad , es decir que no ha existido incremento del valor de los terrenos plusvalia  , además de que  la STS de 22 de octubre de 1994 fue tajante al sostener que , la fórmula contenida en el art. 107 tenía carácter subsidiario, en defensas y garantía del contribuyente.

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CARTA PARA RECLAMAR GASTOS DE FORMALIZACION DE HIPOTECA

Carta para reclamar gastos de formalización de hipoteca  que adjuntamos en este artículo es un paso previo para la devolución de las cantidades cobradas por la entidad a cliente  a consecuencia de la clausula de formalizacion de hipoteca impuesta por la entidad al cliente en el que le obliga a  todo tipo de gastos como son NOTARÍA, REGISTRO, ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS, GESTORIA así como gastos de copias, actas notariales etc etc .

Carta para reclamar gastos de formalización de hipoteca debe ser remitida por los clientes  a la entidad bancaria con expresión de la fecha de su hipoteca así como los demás datos de su hipoteca: notario, protocolo, entidad bancaria hipotecante, y deudores hipotecarios.

En la carta para reclamar gastos de formalización de hipoteca  debe hacer indicación de la cantidad que según usted le ha de devolver el Banco teniendo en cuenta que conforme la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 ha considerado esta clausula abusiva puesto que ha sido impuestas sin una negociación individual .

 Carta para reclamar gastos de formalización de hipoteca deberá contener igualmente la petición de que cláusula de gastos de formalización de hipoteca  sea eliminada del Préstamo Hipotecario a los efectos de que se reintegren dichos  gastos abonados en virtud de la abusividad de la clausula conforme la sentencia del TS 23 diciembre de 2015.

Carta para reclamar gastos de formalización de hipoteca  deberá ser remitida por correo certificado a la entidad o en todo caso presentada en su oficina bancaria, por duplicado, que deberá de ser sellada con indicación de fecha y hora de presentación a los efectos de poder justificar la previa reclamación extrajudicial de la devolución de las cantidades.

Carta para reclamar gastos de formalización de hipoteca debe tener como consecuencia reintegren dichos  gastos de formalización de hipoteca abonados por el cliente en su totalidad en virtud de la abusividad de la clausula conforme la sentencia del TS 23 diciembre de 2015.

Carta para reclamar gastos de formalización de hipoteca  que le adjuntamos en el enlace es un modelo que ha sido elaborado por el Despacho Abogados & Procuradores Valles , despacho especializado desde hace más de 15 años en derecho Bancario en defensa de los consumidores.

En caso de que quiera que la carta para reclamar gastos de formalización de hipoteca sea preparada por este despacho puede contactar con nosotros a través del correo electrónico consulta@abogadosvalles.com

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GUIA PARA RECLAMAR DE GASTOS DE FORMALIZACION DE HIPOTECA

GASTOS FORMALIZACION HIPOTECA
ABOGADOS & PROCURADORES VALLES

Clausula de  formalizacion de hipoteca  ¿ cuales son estos gastos?

La clausula de formalizacion de hipoteca impuesta por la entidad al cliente les impone todo tipo de gastos como son NOTARÍA, REGISTRO, ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS, GESTORIA y todo tipo de gastos como copias, actas notariales etc etc

¿Cómo puede saber si tengo la clausula de formalizacion de hipoteca?

Debe revisar en su hipoteca que dicha cláusula esté contenida en la misma, suele figurar al final de la escritura, y habitualmente bajo epígrafe de Gastos de Formalización , o de forma semejante a dicha expresión

¿Dónde puedo obtener las facturas  sobre el pago de gastos de formalizacion de hipoteca  ?

Normalmente lo adjuntan con la escritura del préstamo hipotecario, pero en su caso puede pedir duplicado al notario que firmó la hipoteca, así como el registrador. En cuanto a la liquidación del impuesto puede solicitar duplicado a la Agencia Tributaria de su comunidad autónoma, al ser la oficina liquidadora.

¿Qué puedo hacer para la devolución de gastos de formalizacion de hipoteca ?

Puede plantear reclamación a la entidad a través del Servicio de atención al cliente y después acudir al Banco de España. Si bien dicho informe no es vinculante. En caso contrario debería acudir a la vía judicial

¿Me pueden devolver los gastos de registro,  notario e impuestos en compraventa?

Según la sentencia del Tribunal Supremo  y la normativa fiscal, el obligado al pago es quién tiene interés en formalizar e inscribir la operación , obviamente en la comrpaventa el interesado de dicha formalización es el comprador, por lo que es este el obligado de manera que no se trata del mismo supuesto que en la hipoteca, cuyo interesado en instrumentalizar la hipoteca es el banco .

¿Qué cantidad aproximada me pueden devolver por gastos de formalizacion de hipoteca ?

La media en cuanto a la cláusula de formalización es de 3000€ a 5000€ si bien la diferencia está en el importe de hipoteca, dado que el mayor coste es la liquidación de impuesto y depende de cada comunidad autónoma.

¿le ha quedado alguna duda sobre los gastos de formalización de hipoteca? 

Si tiene alguna duda o desea cualquier aclaración  puede  contactar con el despacho para poderle informar o valorar su asunto de forma personalizado 

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NULIDAD DE LA CLAUSULA DE GASTOS DE FORMALIZACION

Nulidad de la clausula  gastos de formalizacion de escrituras notariales e inscripción de las escrituras que es necesaria para la constitución de la garantía real, y  que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación.

La cuestión es saber ¿quién tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria?, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).

Nulidad de la clausula  gastos de formalizacion se basa en que permite la repercusión de gastos y el pago de “todos” los tributos al prestatario y por tanto es nula a la luz del art. 89.3 a) y c) TRLGDCU “porque no da lugar a distinción alguna entre gastos y tributos que pudieran incumbir a una u otra parte, permitiendo la derivación universal de todos ellos, con independencia de su origen o causa (lo que incluiría los gastos imputables al banco o de los que éste pudiera ser sujeto pasivo en un determinado momento) al consumidor.

No se trata de que el banco interprete qué y a quién le corresponde el pago de tales conceptos. Una condición general de ese calado, que permite el tratamiento del mismo modo de los gastos y tributos que pudieran incumbir al empresario que los que no lo fueran, resulta claramente abusiva.

En consecuencia, la clausula de gastos de formalizacion de la hipoteca que obliga al cliente consumidor al pago de dichos gastos de formalización  y que ni tan siquiera permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista.

Lo que conlleva, según la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 que se trate de una cláusula abusiva que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU) por lo que la Sentencia de 23 de diciembre del Tribunal Supremo la ha declarado abusiva y por tanto la Nulidad de la clausula  gastos de formalizacion

Si tiene alguna duda o quiere saber como reclamar la nulidad de la cláusula y recuperar la cantidad pagada,  puede contactar con el despacho en el correo electrónico: consulta@abogadosvalles.com

http://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Noticias-Judiciales/El-Supremo-anula-varias-clausulas-en-contratos-de-consumidores-con-el-BBVA-y-Banco-Popular-por-considerarlas-abusivas

FISCALIDAD CLAUSULA SUELO

Fiscalidad   cláusula suelo será diferente según haya existido o no deducción por vivienda habitual, así como si hemos aplicado el límite máximo de deducción por vivienda

La  devolución por parte del banco de los intereses pagados por préstamos hipotecarios en virtud de la anulación de las cláusulas suelo  no tendrán concepto de ganancia siempre que no haya existido deducción por vivienda, si bien dado que se trata de hipotecas anteriores a la eliminación de deducción por vivienda es posible que el consumidor se haya visto beneficiado de la deducción por vivienda y en ese caso será necesario regularizar con la AEAT los ejercicios no prescritos ( desde el 2012)

¿QUE  PASA SI SE HA APLICADO DEDUCCION POR VIVIENDA HABITUAL?

CARTA PARA RECLAMAR ELIMINACION DE CLAUSULA SUELO

Carta para reclamar eliminacion de clausula suelo que adjuntamos en este artículo es un paso previo para la devolución de las cantidades cobradas de más por la entidad bancaria, a consecuencia de la cláusula suelo, todo ello una vez verificado que en su hipoteca tiene clausula suelo.

La carta para reclamar eliminacion de clausula suelo debe ser remitida por los deudores hipotecarios a la entidad bancaria con expresión de la fecha de su hipoteca así como los demás datos de su hipoteca: notario, protocolo, entidad bancaria hipotecante, y deudores hipotecarios.

En la carta para reclamar eliminacion de clausula suelo debe hacer indicación de la cantidad que según usted le ha de devolver el Banco teniendo en cuenta que conforme la STJUE será desde que se constituyó la hipoteca dado el carácter retroactivo e ilimitado en el tiempo de la cláusula suelo.

La carta para reclamar eliminacion de clausula suelo deberá contener igualmente la petición de que cláusula suelo sea eliminada del Préstamo Hipotecario a los efectos de que no sea aplicado ni reclamado en ningún momento.

La carta para reclamar eliminacion de clausula suelo deberá ser remitida por correo certificado a la entidad o en todo caso presentada en su oficina bancaria, por duplicado, que deberá de ser sellada con indicación de fecha y hora de presentación a los efectos de poder justificar la previa reclamación extrajudicial de la devolución de las cantidades.

La carta para reclamar eliminacion de clausula suelo debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula y por tanto la devolución  por clausula suelo de cantidades indebidamente cobradas dada la declaración judicial del carácter abusivo de la cláusula suelo. 

La carta para reclamar eliminacion de clausula suelo que le adjuntamos en el enlace es un modelo que ha sido elaborado por el Despacho Abogados & Procuradores Valles , despacho especializado desde hace más de 15 años en derecho Bancario en defensa de los consumidores.

En caso de que quiera que la carta para reclamar eliminacion de clausula suelo sea preparada por este despacho puede contactar con nosotros a través del correo electrónico  clausulasuelo@abogadosvalles.com habilitado para esta situación.

http://abogadosvalles.com/wp-content/uploads/CARTA-TIPO-Carta-para-reclamar-eliminacion-de-clausula-suelo-.pdf

Clausula suelo de BBVA es una de las entidades  que se verá más afectada tras la  sentencia dictada el pasado día 21 de diciembre de 2016, en relación con la cláusula suelo, y ello porque obliga a  abonar de forma retroactiva las cantidades cobradas por intereses a consecuencia de la cláusula suelo, desde la formalización de la hipoteca.

Este fallo, supone un cambio en relación con la sentencia del TS de mayo de 2013, pues esta sólo obligó a los bancos condenados   por clausula suelo   entre ellos BBVA a abonar la cantidad desde la sentencia

Así las cosas, y en relación con la clausula suelo de BBVA y según la estimación realizada deberá provisionar 404.MILLONES DE EUROS €   si bien desde la sentencia de mayo de 2013 ya no formalizaba escrituras hipotecarias con cláusulas suelo.

Por tanto y conforme el comunicado remitido el mismo día 21 de diciembre de 2016 a la CNMV se estableció que BBVA dotará una provisión a constituir en las cuentas anuales del año 2016 para cubrir la contingencia de futuras reclamaciones tras la STJUE. El impacto negativo neto de esta provisión en el Beneficio Atribuido del Grupo se estima preliminarmente en aproximadamente 404 millones de euros.

BBVA cuenta con una cartera hipotecaria de casi 90.000 millones de euros, quedan en torno a 375.000 hipotecas en las que todavía permanece dicha cláusula

BBVA pagará entre 4.000 a 7.000 euros a los clientes propios pero deberá abonar de 10.000 a 13.000 por los que hereda de Catalunya Banc, dado que la clausula suelo  de BBVA se retiró en mayo de 2013 pero las que provienen de la  caja catalana no se hizo hasta julio de 2015.

Este despacho, lleva más de 15 años como expertos en Derecho Bancario, obteniendo resultados a favor de los consumidores. si lo desea puede ponerse en contacto con nosotros, para VERIFICAR que tiene cláusula suelo de BBV en su hipoteca, y proceder una vez efectuados por este despacho los cálculos de cúanto le tienen que devolver a reclamar su devolución

http://www.cnmv.es/Portal/HR/verDoc.axd?t={6b9c9c9f-7df8-42ce-b1a1-6927eecfc80e}

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